Ottenere un mutuo a Ponteranica

I mutui possono essere suddivisi in macro categorie, a seconda:

- della finalità,
- dei tassi di interesse applicati,
- della durata e
- delle modalità di rimborso.

Solitamente le caratteristiche di un contratto vengono stabilite da ciascun istituto bancario, anche nell’ottica di personalizzare quanto più possibile il servizio cercando così di assecondare le esigenze di ogni cliente.

La finalità rappresenta il primo importantissimo parametro distintivo di un contratto di mutuo.

Ma quali sono i tipi di mutui più richiesti?
Il tipo di mutuo più frequentemente richiesto è quello per l’acquisto di un immobile.
Se si tratta di una prima casa, il contratto consente di accedere ad alcune facilitazioni a livello fiscale e a specifiche detrazioni, secondo quanto previsto dalla legge.

Le altre principali finalità del mutuo sono:

- La costruzione di un immobile
- La ristrutturazione di un immobile
- La surroga
- Il consolidamento debiti
- La liquidità
- Il consolidamento debiti più liquidità

Se hai dei dubbi per capire quale sia il tipo di mutuo migliore per la tua specifica situazione o per quella delle tue persone care, visita il nostro sito cliccando qui, www.finanziatemi.it oppure contatta i nostri specialisti pronti ad aiutarti

Il secondo importantissimo parametro da tenere in considerazione è la tipologia di tasso di interesse previsto dal contratto di mutuo ed indicato in percentuale. Il tasso permette di conoscere per tutti i mutui, l’ammontare complessivo del debito da restituire ad ogni singola rata del mutuo e, moltiplicandone il numero di rate per la durata, consente di capire quale sia la somma che dovrai restituire alla banca che lo ha concesso.

I tassi di interesse più diffusi ed utilizzati per tutti i tipi di mutuo sono:

- Tasso fisso: legato all’indice Eurirs, resta invariato per tutta la durata del contratto;

- Tasso variabile: legato all’indice Euribor o al tasso di riferimento della Banca Centrale Europea (Tasso BCE): varia in relazione alle politiche monetarie e agli scenari economici;

- Tasso misto, può essere modificato alle scadenze e alle condizioni stabilite dal contratto;

- Tasso variabile con tetto massimo predeterminato (detto anche CAP) a tasso variabile, con un limite massimo predeterminato;

Le principali modalità di rimborso dei mutui sono le seguenti:

•  Mutuo a durata e rata costanti;
•  Mutuo a durata costante e rata variabile;
•  Mutuo a durata variabile e rata costante, (o rimborso flessibile che dir si voglia).

Attenzione: generalmente, un mutuo immobiliare copre fino all'80% del valore dell'immobile stesso, anche se alcune banche arrivano ad erogare mutui pari al 100% del valore, dietro presentazione di maggiori garanzie. Proprio per questo motivo, non tutte le banche offrono a tutti i clienti i tipi di mutui sopradescritti!
Il parametro di riferimento per indicare il rapporto tra importo di finanziamento concesso o richiesto e il valore del bene che il mutuatario intende porre a garanzia del prestito è detto Loan To Value (o LTV). Di fatto, attraverso l’LTV è possibile individuare il rischio del finanziamento: maggiore è il capitale erogato, più alto il rischio per chi lo concede e, di conseguenza, più sarà alto il tasso d’interesse da pagare ed inciderà sulle rate del tipo di prestito concesso come finanziamento o prefinanziamento a seconda del mutuo.

Il modo migliore per verificare quale sia il tipo di mutuo più adatto alle proprie specifiche esigenze è calcolarlo con il calcolatore presente nella home page del nostro sito www.finanziatemi.it oppure, per chi è meno pratico, contattarci ai seguenti riferimenti:

Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da alcuni elementi essenziali:

• Il tasso d’interesse prescelto dal mutuatario;
• La durata;
• La tipologia del piano di ammortamento
• Le eventuali garanzie aggiuntive richieste oltre a quella ipotecaria.

Il tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia dei contratti di mutuo. Dunque, ad esempio possiamo trovare sul mercato:

- Mutui a tasso fisso: quando il tasso di interesse non varia per tutta la durata del mutuo. Questo, definito in fase di accensione, rimane stabile nel tempo dando luogo generalmente a rate di importo fisso dall’inizio alla fine fino alla fine dell’importo concesso in prestito.

- Mutui a tasso variabile: quando la rata del mutuo varia in dipendenza del tasso di interesse a sua volta legato all'andamento di un parametro di mercato. Ciò comporta generalmente il variare della rata durante l'intero piano di ammortamento fino alla fine dell’importo concesso in prestito.

- Mutui misti: quando è prevista la facoltà per il mutuatario, in tempi determinati e successivi, di rinegoziare il prestito concesso passando dal tasso fisso al tasso variabile e/o viceversa in determinati momenti (ad esempio ogni tot anni).

- Mutui con cap (o con tetto prefissato che dir si voglia): quando a fronte di un tasso variabile, viene fissato un tetto massimo oltre il quale il tasso di interesse non può andare. Questo tipo di scelta determina un cosiddetto “tetto massimo” (detto anche cap) che garantisce al mutuatario l'impossibilità che nel tempo la rata possa crescere spropositatamente. L'andamento crescente o decrescente del tasso di interesse può causare a lungo andare, l'allungamento o la riduzione del piano di ammortamento del mutuo.

- Mutui con tasso d'ingresso: quando, per i primi mesi o comunque per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto per favorire il pagamento durante la prima fase di accensione dell’importo concesso e, alla scadenza di detto periodo, è prevista l'applicazione dell'usuale tasso fisso e/o variabile corrente al momento della scadenza.

Alla luce di quanto sopra indicato, è facile capire che ogni banca, gestendo nella maniera più opportuna gli elementi essenziali del tasso, della durata e del tipo di garanzia aggiuntiva ecc. costruisce "prodotti" ad hoc che possono soddisfare le richieste del mercato, nonchè le necessità della propria clientela.

L'interesse equivale al prezzo che è richiesto al sottoscrittore del mutuo (cosiddetto mutuatario) per ripagare la banca del capitale ottenuto in prestito dall’istituto di credito a cui si è rivolto. Misura di tale prezzo è il tasso o saggio di interesse, sulla base della quale vengono calcolati gli interessi maturati sul capitale in un'unità di tempo (mese, trimestre, semestre, anno).

Quando sentiamo parlare di un tasso d’interesse del 2,99%, 3,5%, 4,8% etc. sono relative a tassi percentuali stabiliti sul contratto di mutuo in forma annuale.

Nella pratica dei finanziamenti ipotecari vengono infatti usati tassi percentuali riferiti all'unità di tempo "anno", al fine di avere un parametro di riferimento univoco per la determinazione del costo del denaro denominato TAN (Tasso Annuo Nominale).

Tuttavia chi contrae un mutuo generalmente rimborsa le rate mensilmente con un effetto “capitalizzazione” che si manifesta nel tempo facendo si che l'ammontare degli interessi dovuti a fronte di una specifica somma ottenuta a titolo di mutuo, non corrisponda alla semplice applicazione della percentuale di interesse alla somma stessa.

Gli interessi possono inoltre essere fissi o variabili nel tempo con ovvie ripercussioni sull'ammontare della rata.

Che cos'è il piano di ammortamento di un mutuo?

Il piano di ammortamento è la modalità attraverso cui i mutui vengono rimborsati.
Esistono diverse tipologie di piano di ammortamento di un mutuo. I più diffusi sono:

• *Mutuo con piano di ammortamento “alla francese”:
• *Mutuo con piano di ammortamento a rate crescenti:
• *Mutuo con piano di ammortamento a rata fissa e durata variabile.

Il più diffuso piano di ammortamento è quello alla “francese": in esso l'andamento della quota capitale e della quota interessi di ogni rata segue un trend ben preciso visto che deriva dal fatto che le quote interesse decrescono nel tempo mentre le quote capitale sono crescenti man mano che il piano di ammortamento avanza. La rata presenta quindi inizialmente quote interessi molto elevate a fronte di quote capitale contenute; ciò tuttavia non significa che inizialmente, nella singola rata, la quota interessi è superiore alla quota capitale ma semplicemente che la stessa assume un importo elevato che nel tempo diventerà sempre meno significativo. Il meccanismo prevede inoltre che la somma delle due quote (interesse e capitale) di ogni rata sia costante, aumentando in tal modo il livello di preferenza da parte dei mutuatari per un piano che garantisce loro la costanza della rata.

Altre possibili formule sono rappresentate dai piani a rate crescenti (le rate di rimborso non sono fisse ma aumentano di importo ad ogni rata), ad ammortamento libero in cui le rate sono composte esclusivamente della quota di interessi mentre il capitale può essere rimborsato liberamente entro scadenze predeterminate; il rimborso del capitale dà luogo al ricalcolo delle quote interessi dovute.

La rata del mutuo

La rata rappresenta una delle parti in cui viene divisa la quantità di interessi e di capitale dovuti, in ragione di intervalli determinati e per lo più uguali nel tempo: rate mensili, trimestrali, semestrali.

Il puntuale pagamento della rata è un aspetto importante nella vita del mutuo, perchè il ritardato o il mancato pagamento di questa fa scattare l'applicazione degli "interessi di mora". Questi costituiscono un aggravio dei costi connessi al finanziamento, gli interessi di mora sono infatti dovuti (in percentuale) nella misura prevista dal contratto di mutuo, a partire dal primo giorno di ritardo nel pagamento rispetto alla scadenza contrattualmente definita.

E’ importante ricordare che il protrarsi di inadempienze, prime tra tutte il mancato pagamento delle rate, può far incorrere il mutuatario nella perdita del beneficio del termine, esponendo questo, all'azione di risoluzione del contratto da parte dell'istituto mutuante.

Per ottenere il mutuo è necessario rilasciare un particolare tipo di garanzia, questa garanzia, molto efficace nei confronti di chi elargisce il prestito di finanziamento, risponde al nome di ipoteca.

L'ipoteca, ai sensi dell'art. 2808 del Codice Civile è lo strumento giuridico che attribuisce al creditore il diritto di espropriare al proprio debitore o anche nei confronti di terzi, i beni vincolati a garanzia del proprio credito.

Il creditore inoltre può, a seguito dell'esproprio, rifarsi sul prezzo di vendita del bene espropriato con diritto di precedenza rispetto ad altri creditori.

Un'ipoteca ha per oggetto beni immobili e la sua costituzione avviene per effetto dell'iscrizione nei registri immobiliari attraverso la conservatoria del registro ed un notaio.

Nel caso di compravendita immobiliare, accompagnata dalla concessione di un mutuo, l'ipoteca (sempre accesa con atto pubblico dinanzi al notaio) attribuisce alla banca finanziatrice la possibilità in caso di insolvenza di soddisfarsi sul ricavato della vendita del bene stesso.

Nell'ipoteca il proprietario conserva il diritto di proprietà e di godimento del bene ma, naturalmente, non può disporre totalmente del bene in quanto gravato da ipoteca. Va inoltre ricordato che l'ipoteca grava sul bene e non sul proprietario di questo, per cui in caso di cessione dell'immobile ad un ulteriore acquirente l'ipoteca “segue” l'immobile (attraverso un passaggio di proprietà) esponendo il nuovo proprietario ai rischi di rivalsa dovuti all'inadempimento degli obblighi contrattuali di mutuo del vecchio proprietario.

Un capitolo importante in merito agli aspetti connessi ai mutui immobiliari è quello delle agevolazioni previste in funzione di particolari destinazioni d'uso dell'immobile.

Le agevolazioni in questione sono principalmente due e rispondono alle seguenti 2 categorie:

• Agevolazioni Prima casa:
• Agevolazioni Abitazione principale

Le agevolazioni prima casa riguardano l'operazione di compravendita immobiliare e consistono in una riduzione delle aliquote fiscali connesse all'IVA e/o all'imposta di registro (in funzione della tipologia di operazione) previste a fronte del passaggio di proprietà.

Al fine del loro riconoscimento è necessario che l'immobile oggetto dell'acquisto non sia di lusso e che l'acquirente si impegni, nei tempi e modi previsti dalla normativa, a soddisfare le cosiddette “condizioni prima casa” che in sintesi corrispondono a:

Residenza presso il comune in cui ricade l'immobile oggetto dell'acquisto.

Assenza di proprietà immobiliari presso il comune in cui si acquista tali da poter soddisfare le esigenze di “casa” cui la legge guarda in chiave di concessione delle agevolazioni.

Assenza di altre proprietà immobiliari ad uso abitativo, su tutto il territorio nazionale, per le quali si è usufruito di agevolazioni prima casa (con o senza mutuo).

Le agevolazioni connesse alla nozione di abitazione principale sono invece legate ai mutui già contratti per l'acquisto di immobili che fungono appunto da “abitazione principale” del contribuente o di un suo familiare.

L'abitazione principale corrisponde infatti all'immobile in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente indipendentemente dal fatto che sia stato sottoscritto un mutuo oppure no.

Queste consistono nel diritto a detrarre ai fini IRPEF gli interessi passivi sui mutui ed altre voci di spesa connesse con il mutuo in corso, il tutto nella misura del 19% su un ammontare massimo di 4.000,00 euro.

È prevista inoltre un'analoga agevolazione, su imponibile massimo di 1.000 euro, relativa al costo della mediazione in caso di ricorso ad agenzia immobiliare.

Detrazioni sono previste anche per le spese relative ai lavori di ristrutturazione, ma consigliamo di rivolgersi ad un tecnico specializzato manutentore per sapere esattamente quali siano visto che variano pressoché annualmente.

Una volta che ci siamo attivati per ricercare una banca che soddisfi l'esigenza del caso e che tenga conto delle caratteristiche peculiari del richiedente (o mutuatario che dir si voglia, occorrerà compilare con la massima precisione possibile la domanda di finanziamento in tutte le sue parti.

La domanda di mutuo, viene predisposta sotto forma di questionario e richiede al mutuatario ed ai suoi garanti le seguenti informazioni:

i dati anagrafici del richiedente o dei richiedenti il finanziamento;
l’indirizzo di residenza;
l'attuale abitazione: se in affitto, in proprietà o se presso terzi;
la composizione del nucleo familiare;
le persone a carico;
l'occupazione attuale: se dipendente o lavoratore autonomo;
l'anzianità di servizio o di lavoro autonomo;
il settore lavorativo/produttivo;
se lavoratore dipendente, la ragione sociale del datore di lavoro;
la qualifica;
il reddito netto mensile;
il reddito netto annuale;
la descrizione dell'unità immobiliare e delle sue pertinenze (superficie totale, coperta e scoperta; fronti stradali; numero piani; anno di costruzione);
il valore della costruzione;
una dichiarazione di non avere debiti ovvero di averne; in quest'ultimo caso occorre precisare l'importo e l'identità dei creditori.

Una volta compilata correttamente la domanda di mutuo, la pratica viene inoltrata all’istituto di credito con tutti i dati contenuti nella domanda, che consentiranno alla banca di esprimere un primo parere di fattibilità sull'operazione di mutuo richiesta. La concedibilità o meno (fattibilità dell'operazione) della somma richiesta dipende in generale dal concorso di più elementi. Essi sono:

il reddito netto del richiedente e dei suoi familiari (nucleo familiare) desunto dalla dichiarazione dei redditi;

• il valore dell'immobile oggetto del finanziamento;
• la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi (fideiussione, pegno).

Dall'esame dei dati sopra elencati la banca è in grado di esprimere un proprio "parere di fattibilità" che, se positivo, dà l'avvio alla fase successiva consistente nella richiesta della documentazione. Uno dei principali elementi utilizzati dalla banca per determinare l'importo del mutuo è il cosiddetto rapporto "rata/reddito": la rata del mutuo, calcolata ai valori del momento, non dovrebbe indicativamente superare il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo dei richiedenti.

I documenti da presentare

Ottenuto il parere di fattibilità sul finanziamento richiesto è necessario inoltrare alla banca tutta la documentazione necessaria per confermare quanto già dichiarato informalmente nella richiesta di mutuo. La Banca provvede alla richiesta, anche per via e-mail, della seguente documentazione:

Lavoratori dipendenti

dichiarazione del datore di lavoro dell'anzianità di servizio del dipendente;

originale dell'ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello CUD (in alternativa copia del mod. 730 o "Unico").

Lavoratori autonomi o liberi professionisti

• copie del modello "Unico" (ex. Modello 740);
• estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.AA.);
• se professionista, attestato di iscrizione all' Albo professionale cui appartiene.

Per tutti e a integrazione dei documenti sopra elencati

• certificato di nascita;
• certificato di stato civile oppure estratto dell'atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni;
• l'estratto di matrimonio deve contenere tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi;
• nell'ipotesi di persone divorziate o separate legalmente bisogna presentare copia della sentenza del tribunale;
• Insieme anche ai seguenti documenti dell’immobile:
  
  copia della "promessa di vendita" o "compromesso";
• planimetria, con l'indicazione delle proprietà confinanti sia dell'immobile sia delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box);
• copia del certificato di abitabilità;
• copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile;
• se l'immobile è pervenuto per successione occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell'ufficio successioni.

La banca, acquisita la documentazione inoltrata ed effettuati ulteriori accertamenti (quali l'acquisizione della "dichiarazione notarile preliminare" sul bene offerto in garanzia, nonché della "relazione tecnico-estimativa" redatta da un tecnico di sua fiducia), è in grado di deliberare il finanziamento. A delibera avvenuta la banca ne dà immediata comunicazione al richiedente e fissa la data della stipula dell'atto pubblico di finanziamento (concessione formale del mutuo).

Finanziamento massimo

L'importo massimo finanziabile è in genere l'80% del valore di mercato del bene immobile oggetto dell'ipoteca. Alcune banche finanziano fino al 100%, anche se a tassi più onerosi e con ulteriori garanzie. Anche per finanziamenti entro il limite dell'80% possono a volte essere richieste, in aggiunta alla garanzia ipotecaria, altre garanzie supplementari che siano ritenute idonee e necessarie dalla Banca.

Il contratto di mutuo e la costituzione di ipoteca

Il contratto di mutuo è la fase conclusiva del procedimento iniziato con la sottoscrizione della proposta di acquisto e della promessa di vendita (compromesso). Il mutuo viene stipulato davanti ad un notaio, presenti la Banca e il richiedente il finanziamento, e va redatto per atto pubblico. Oggetto dell'atto è il trasferimento di una somma di denaro della banca al cliente, con l'assunzione da parte di quest'ultimo dell'obbligo di restituire alla banca altrettanto denaro.

Costituzione dell'ipoteca

Di norma, insieme all'atto di mutuo viene costituita l'ipoteca a favore della banca sulla unità immobiliare oggetto del finanziamento. L'ipoteca costituisce la garanzia che tutela la banca e viene iscritta nei Pubblici Registri immobiliari per renderla pubblica. Le banche richiedono l'iscrizione di un'ipoteca di primo grado per un valore superiore al finanziamento erogato (dal 150% al 300%). L'ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche:

• gli interessi nella misura concordata;
• gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate;
• i premi assicurativi;
• gli oneri erariali, i tributi, le spesa, gli oneri notarili, professionali, ecc...;
• le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto.

L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni (se il mutuo dura di più occorre rinnovarla). All'estinzione del mutuo, in base alla legge 40/2007 (Legge Bersani), la banca provvede automaticamente alla cancellazione dell'ipoteca, senza costi per il cliente.

L'erogazione della somma mutuata

Al fine di snellire al massimo le procedure e gli oneri contrattuali (atto di quietanza, atto di annotazione, ecc.) si fa ricorso, nello stipulare un contratto di mutuo ipotecario, allo strumento del "contratto unico".

Esso si configura come un mutuo ove l'erogazione dell'intera somma data in prestito ha formalmente luogo contestualmente alla stipula dell'atto; ma la somma viene pure contemporaneamente riversata dal cliente alla banca a titolo di deposito a garanzia dell'iscrizione ipotecaria.

Nei dieci giorni successivi alla avvenuta iscrizione, tempo stabilito dalla legge per il consolidamento della ipoteca, la somma viene definitivamente riconsegnata al mutuatario.

Per semplificare e agevolare la transazione la banca in genere attiva il cosiddetto prefinanziamento: rende cioè immediatamente disponibile la somma, sulla qualle verranno pagati gli interessi per i giorni trascorsi dall'erogazione al completamento della pratica notarile di ipoteca.

A questo punto la procedura è terminata ed al richiedente spetta “soltanto“ più la restituzione delle rate di mutuo, che ci teniamo a sottolinearlo deve avvenire con la massima puntualità al fine di non essere segnalati come cattivi pagatori all’interno delle banche dati.

Per qualsivoglia ulteriore informazione od esigenza particolare non hai che da rivolgerti al mio  team ai seguenti riferimenti.

Sarò lieto di risponderti personalmente e di aiutarti nella scelta del mutuo che più si confà alle tue esigenze ed a quelle della tua famiglia.

Dr. Carlo Zanghi